Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

 Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:

– Nguồn gốc của đất không thể xác minh được rõ ràng

Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.

– Nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

– Ngân hàng không cho thế chấp vay tiền

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

– Đất không có sổ đỏ rất khó bán lại

Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.

– Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

– Xây dựng khó được cơ quan chức năng cấp phép

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ  theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

ĐỌC THÊM

Chuyên gia bất động sản Alan Đức Nguyễn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.