Giải Mã Nguyên Nhân Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Trúng Đấu Giá Vẫn Bỏ Cọc Tháo Chạy

Khi thị trường bất động sản khởi sắc, đặc biệt là đất nền ” lên ngôi”, trở thành “vua của các kênh đầu tư”. Với tính chất an toàn, pháp lý sạch, tăng giá đều đều thì đất nền do các huyện bán đấu giá thu hút lượng lớn các nhà đầu tư ồ ạt tìm về. Các huyện khắp đất nước, đặc biệt là các huyện thuộc các tỉnh có tiềm năng tăng trưởng mạnh như: Ninh Thuận, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Thái Nguyên, Hải Phòng… rầm rộ mở bán đấu giá. Nhiều ” thương vụ đấu giá” thành công mang lại nguồn thu hàng chục ngàn tỷ cho ngân sách nhà nước. Nguồn lực tài chính này sử dụng phát triển hạ tầng, đầu tư nhân lực, thúc đẩy quá trình đô thị hóa, nâng cao chất lượng sống cho nhân dân. Đồng thời khi các nguồn lực được ” đổ dồn” về thì giá cả đất cũng tăng lên, nhà đầu tư và người dân đều hưởng lợi. Chính vì vậy, khi nghe ngóng được huyện nào chuẩn bị đấu thầu đất nền là các nhà đầu tư bất động sản, cả cá mập và cá con “tấp nập” tìm về. Cơ hội có lãi là nhìn thấy rõ nên chúng ta quan sát sẽ thấy vào ngày mở thầu là “ngựa xe như nước”. Trong khi hầu hết đất đấu giá ít khi người dân bản địa tham dự thì lực lượng đấu giá ” sóng đầu” lại là người địa phương khác.

Tuy nhiên bức tranh không phải lúc nào cũng đầy mầu sắc rực rỡ. Những tháng cuối của năm 2021 chứng kiến nhiều nhà đầu tư ” đánh tháo”, ” bỏ của chạy lấy người”, ào ạt đến rồi âm thầm rút lui “không kèn không trống”. Tại sao lại có hiện tượng này? Ai được hưởng lợi khi nhà đầu tư ” tháo chạy”? Điều này báo hiệu điều gì? Có ảnh hưởng gì đến làn sóng đầu tư đất nền nữa không? Hãy cùng Alan Đức Nguyễn phân tích hiện tượng này nhé.

I. Nguyên nhân bỏ cọc tháo chạy:

  1. Giá khởi điểm được định giá quá cao: Nhiều địa phương căn cứ vào mức giá của các khu đô thị của các chủ đầu tư lân cận, giá nhà đất trong năm. Những mức giá đó đã ” chạm đỉnh” , thậm chí ” vượt đỉnh” rồi. Nhưng đội tham mưu máy móc bê nguyên ” công thức” để tính giá cơ sở. Do đó khi đấu giá xong nhà đầu tư mới ớ người ra khi thấy mua giá đó thì không thể bán được mức giá cao hơn để thu lãi. Chưa kể là trong khi đấu giá do ” hăng máu” nên giá cứ bị ” đẩy” lên ” vượt ngưỡng”.
  2. Cá voi và cá mập thao túng giá theo chiến thuật: Nhà đầu tư ” tay to” có những chiến thuật của họ nhằm đẩy giá càng cao càng tốt. Họ mua thật, thanh toán đầy đủ sòng phẳng. Nhưng phía sau họ đã âm thầm “gom” đất xung quanh khu đấu giá từ trước. Mục đích ” thổi” giá là để nâng mức giá khu vực lên mặt bằng mới. Họ thu lời từ việc bán những mảnh gom trước. Còn đất đấu giá thì hòa hoặc lỗ cũng không sao. Họ vẫn lãi lớn mà. Cá con – nhà đầu tư nhỏ lẻ ” theo đóm ăn tàn” không biết được ” chiêu thức” đó nên cũng ” cắm đầu cắm cổ” vào mua. ” Xuống cọc” xong mới ” ngã ngửa” là giá cao quá rồi. Thôi đành ” rút êm”, chấp nhận ” mất trắng” tiền đặt cọc.
  3. Thế lực F0 khua khoắng: Những nhà đầu tư F0 – thế lực mới nổi. Chân dung của họ: Không kiến thức, không kỹ năng, không kinh nghiệm, có chút ít tiền hoặc vay mượn để đầu tư đất với hy vọng ” đổi đời”. Họ chỉ thích ” cầy tiền” thật nhanh, gieo xong gặt luôn. Đặc điểm là đầu tư theo ” tin đồn”, ” rỉ tai”, chứ không có phân tích hay tìm hiểu gì hết. Ai nói đâu có đất nền bán đấu giá, mua là sinh lời nhân 2 nhân 3 là họ ” nhắm mắt” chạy theo ngay. “Thế lực” này nhiều không đếm xuể, kẻ này ” gục xuống” là kẻ khác ” lao lên”. Hầu hết là thua lỗ nặng nề hoặc bị chôn vốn. Số ít ăn may được lãi đậm thì khoe khoang, nổ tung trời. Thế là những người khác nhìn vào mê mẩn rồi lại lao vào như thiêu thân. Về khía cạnh tích cực, về ngắn hạn F0 cũng có công làm cho cá mập và nhà đầu tư lọc lõi ” thoát hàng” nhanh, đồng thời làm thị trường cục bộ sôi sục được thời gian ngắn. Về dài hạn thì đây là ” mối nguy hại”, phá vỡ thị trường, làm nhà đầu tư chuyên nghiệp khó mua được giá tốt, người dân địa phương không tiếp cận được giá trị thực. Đặc biệt là F0 sẵn sàng ” bỏ chạy” khi chỉ có vài lời đồn không tốt, kể cả những lời đồn vô căn cứ họ cũng tin ” sái cổ” rồi hè nhau bỏ cọc.
  4. Đứt gẫy dòng tiền: Nhiều nhà đầu tư là doanh nghiệp, kỳ vọng vào dòng tiền sẽ về theo dự định. Tuy nhiên khó khă n chung về kinh tế khiến các đối tác chậm thanh toán. Hoặc chiếm dụng tạm thời khoản vốn lớn để ” lướt sóng” nhưng chưa kịp lướt, mới chạm chân xuống nước là xuống cọc thì đối tác đã ” réo gọi”, hoảng quá nên đành chấp nhận đau thương là mất cọc.
  5. Nhà nước vào cuộc quyết liệt chấn chỉnh,” siết chặt” các quy định: Điều này khiến nhiều nhà đầu tư “hụt hơi”, trong khi những lô đầu tư từ trước chưa kịp “thoát hàng” thì lô mới đã đến kỳ thanh toán. Quảng Ninh là điển hình của việc vào cuộc quyết liệt từ tỉnh xuống cơ sở, khiến cho nhiều nhà đầu tư đất nền cò con, non vốn chưa kịp ” xuống tàu” đã phải ôm đầu ” tháo chạy”. Thành ra đi buôn ngược.

II. Ai được hưởng lợi khi nhà đầu tư ” tháo chạy”?

  1. Địa phương: Đường đường chính chính cất vào ngân sách số tiền bỏ cọc. Số tiền này sử dụng phát triển hạ tầng, phát triển kinh tế – xã hội địa phương, nâng cao mức sống cho nhân dân. Ngoài ra những lô đấu giá lại tiếp tục được mở đấu thầu theo quy định của pháp luật. Nghĩa là thu được 2 lần tiền cho cùng một lô đất hoặc nhiều lô đất.
  2. Người dân địa phương: Được tiếp cận đất đấu giá theo đúng giá thị trường thực. Khi mua được họ sẽ đầu tư thêm để xây dựng nhà cửa phục vụ đời sống sinh hoạt hay sản xuất kinh doanh ngay trên quê hương mình. Ngoài ra nếu họ bán lại để thu lời thì lợi nhuận hay nguồn vốn cũng tính về GDP địa phương.
  3. Nhà đầu tư chuyên nghiệp: Tham gia vào cuộc chơi minh bạch, sòng phẳng, đúng giá thị trường. Không bị “phá giá” khiến họ “chùn tay” nữa. Nhà đầu tư chuyên nghiệp còn có tư duy gia tăng giá trị cho sản phẩm nên họ góp phần rất lớn cho sự phát triển kinh tế vùng. Ví dụ họ đầu tư xây dựng nhà cửa sau đó mới bán, thì dân địa phương cũng có thêm công ăn việc làm, sản phảm phụ trợ hoặc dịch vụ cũng phát triển theo.

III. Điều này báo hiệu điều gì?

  1. Thị trường đang có sự điều chỉnh mang tính chuyên nghiệp và toàn diện. Hạn chế những nhà đầu tư đất nền manh mún, chộp giật, ăn xổi tham gia vào thị trường. Về dài hạn đây là hiện tượng mang tính tích cực, phản ánh thực chất bức tranh bất động sản Việt Nam đang có bước chuyển mình phù hợp với xu thế thời đại.
  2. Các địa phương cũng sẽ có sự nghiêm túc và chuyên nghiệp hơn trong cách thức triển khai đấu giá. Ví dụ như tính toán mức giá cơ sở phù hợp với thực tế chứ không ” bay bổng” hay ” kỳ vọng cao”. Qua đó mới thu hút được nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng như người dân địa phương tiếp cận được. Đồng thời khi chính người dân và nhà đầu tư chuyên nghiệp mua được đất đấu giá địa phương thì họ sẽ chính là người thúc đẩy kinh tế – xã hội địa phương đi lên nhanh chóng, chứ không còn hiện tượng để ” hoang hóa” đất đấu giá.
  3. Chuyên nghiệp hóa trong đầu tư bất động sản. Lọc bỏ những nhà đầu tư ” non vốn”, ” chụp giật”, phá giá thị trường. Từng bước thay đổi nhận thức cho F0 cần nghiêm túc và xác định đầu tư dài hạn, bài bản, chuyên nghiệp. Tránh ” tán gia bại sản” do đầu cơ bừa bãi, ” lướt sóng” lung tung. Giảm đi các hệ lụy xã hội.

IV. Có ảnh hưởng gì đến làn sóng đầu tư đất nền nữa không?

Thị trường đất nền vẫn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, thu hút các nguồn lực đổ vào kênh đầu tư an toàn và có tỷ suất sinh lời cao. Chính quyền nhiều địa phương cũng đã có nhận thức: Hạ tầng đi trước – đất nền theo sau”. Đầu tư phát triển bài bản, tập trung, có chiến lược rõ ràng. Nhất là hành lang pháp lý và các quy định đã rõ ràng, cụ thể, chỉ việc triển khai đồng bộ, quyết liệt và nghiêm túc. Làn sóng đầu tư đất nền vẫn sẽ tiếp tục tăng mạnh lên chứ không giảm đi. Không những không bị ảnh hưởng mà còn phát triển mạnh mẽ hơn trước.

Muôn đời F0 vẫn sinh sôi nẩy nở và cá mập vẫn vớ bở theo bầy.

Trân trọng

Alan Đức Nguyễn Chuyên gia bất động sản

https://alanducnguyenphaply.blogspot.com/

https://alanducnguyenpro.blogspot.com/2021/08/alan-uc-nguyen-chuyen-gia-bat-ong-san.html

https://alanducnguyenpro.blogspot.com/2021/08/alan-uc-nguyen-iem-nhung-kien-thuc-bat.html

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.