Sáu phương pháp định giá bất động sản thương mại mới nhất 2021

Alan Đức Nguyễn định giá bất động sản

Bí quyết soạn tin đăng bất động sản hiệu quả mới nhất 2021

Alan Đức Nguyễn nhận rất nhiều yêu cầu về phương pháp định giá bất động sản thương mại. Qua tìm tòi, nghiên cứu tài liệu trong và ngoài nước, công với kinh nghiệm cá nhân, xin được cung cấp tới bạn đọc 6 phương pháp định giá bất động sản thương mại.

Các lựa chọn mua, bán, vay hoặc thậm chí cho thuê đối với một phần tài sản thương mại thường phụ thuộc vào giá trị được thẩm định của tòa nhà. Đánh giá giá trị đó, tuy nhiên, không phải là một vấn đề đơn giản. Cho dù đó là tòa nhà chung cư, khu phức hợp công nghiệp, trung tâm mua sắm bán lẻ hay cơ cấu kinh doanh do chủ sở hữu sử dụng, đánh giá thương mại thường chủ quan hơn đánh giá khu dân cư.

Tại sao? Giá trị thương mại thường phụ thuộc vào các yếu tố không thể kiểm soát được như giá thị trường hiện tại mà mặt bằng cho thuê, ít sản phẩm so sánh có sẵn hơn và chi phí bảo trì tổng thể (có thể thay đổi đáng kể giữa các ngành). Và sau đó, tất nhiên, có một câu hỏi hóc búa là người mua sẵn sàng trả bao nhiêu.

6 Phương pháp định giá bất động sản thương mại: 

1. Phương pháp tính toán chi phí

Phương pháp định giá này xem xét chi phí để xây dựng lại cấu trúc từ đầu, có tính đến giá trị hiện tại của đất liên kết cũng như vật liệu xây dựng và các chi phí khác liên quan đến việc thay thế cấu trúc hiện có.

Phương pháp tiếp cận chi phí thường được áp dụng khi khó xác định các đối tượng so sánh thích hợp, chẳng hạn như khi bất động sản có các cải tiến tương đối độc đáo hoặc chuyên biệt, hoặc khi các cấu trúc được nâng cấp đã tăng thêm giá trị đáng kể cho đất nền.

2. Phương pháp so sánh bán hàng

Còn được gọi là “phương pháp tiếp cận thị trường”, phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu bán hàng gần đây cho các bất động sản có thể so sánh được. Bằng cách tìm kiếm các bất động sản đã bán gần đây với các tài sản tương tự từ cùng một khu vực thị trường, người mua hy vọng sẽ xác định được giá trị thị trường hợp lý cho bất động sản được đề cập.

Ví dụ, một căn nhà 5 tầng, diện tích 60m2 được so sánh với căn nhà 5 tầng khác diện tích trên dưới 60m2 một chút được bán trong cùng khu vực chỉ vài tháng trước đó. Mặc dù phương pháp định giá này thường được sử dụng để định giá bất động sản nhà ở, nhưng nó có một nhược điểm đáng kể. Tùy thuộc vào điều kiện thị trường chung và đặc thù khu vực, có thể khó tìm thấy các sản phẩm so sánh gần đây cho các tài sản tương tự.

3. Dựa vào lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư

Phương pháp định giá này chủ yếu dựa trên lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể mong đợi thu được từ một bất động sản cụ thể. Thu nhập dự kiến ​​đó có thể có được một phần từ việc so sánh các bất động sản tương tự khác tại địa phương, cũng như từ việc bán được giá hời do cách bán hàng khéo léo.

Ví dụ nhà đầu tư lựa chọn 1 bất động sản kỳ vọng bán được 3,5 tỷ. Lợi nhuận dự kiến khoảng 400 triệu trong vòng 3 tháng. Thì khi đó nhà đầu tư cân nhắc việc trả 3,1 tỷ cho bất động sản đó. Thì bất động sản đó được định giá là 3,1 tỷ trong thời điểm nhà đầu tư xuống tiền. Phương pháp này có nhược điểm là đôi khi nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao sẽ đánh giá sai và phải trả một khoản tiền cao hơn thực tế.

4. Giá trị trên hệ số cho thuê tổng

Phương pháp định giá Gross Rent Multiplier (GRM) đo lường và so sánh mức định giá tiềm năng của một bất động sản bằng cách lấy giá của bất động sản đó và chia cho tổng thu nhập của nó. Ví dụ: Nếu bạn mua một bất động sản thương mại với giá 5 tỷ và cho thuê được 700 triệu  tổng tiền thuê mỗi năm, GRM của bạn sẽ vào khoảng 7,14 theo công thức lấy 5 tỷ / 700 triệu. Công thức định giá bất động sản thương mại này thường được sử dụng để xác định bất động sản thuần túy thương mại cho thuê, không dùng để ở. Ưu điểm là tính toán được thời điểm hòa vốn khi đầu tư. Khi đó nhà đầu tư ước lượng tương đối dòng tiền và chủ động kế hoạch tài chính.

5. Giá trị bình quân

Phương pháp định giá bất động sản thương mại này được sử dụng chủ yếu cho các tòa nhà chung cư hơn là các cấu trúc đơn nguyên. Phương pháp này chỉ đơn giản là xác định giá trị của toàn bộ tòa nhà dựa trên số lượng đơn vị. Ví dụ, một tòa nhà có 400 căn hộ có mức giá bán tổng thể là 800 tỷ, sẽ được định giá 2 tỷ mỗi căn bất kể kích thước của từng căn. Cái khó của phương pháp này là bạn phải nắm được giá bán tổng thể của chủ đầu tư, đồng thời tìm được cho mình căn hộ có diện tích to nhất, vị trí đẹp nhất thì mới có lợi nhuận.

6. Tham khảo ngân hàng

Ngân hàng có hệ thống tính toán giá trị bất động sản phức tạp, đa dạng. Vì họ phải cân nhắc khoản vay cho người vay sao cho có lợi nhất. Hãy tìm một nhân viên ngân hàng và đưa họ đến bất động sản bạn muốn định giá. Nói với nhân viên đó là bạn mua và muốn vay, nhân viên đó sẽ ước tính và thông báo cho bạn biết giá trị bất động sản. Phương pháp này có nhược điểm rõ nhất là ngân hàng luôn định giá thấp hơn thực tế. Nếu bạn răm rắp tính theo giá ngân hàng để đàm phán với người bán thì đôi khi bạn sẽ khó có thể mua được bất động sản đó.

Kết luậ: Mỗi người mua đánh giá tài sản khác nhau. Việc định giá tài sản thương mại có một phần chủ quan và không khoa học. Các nhà đầu tư bất động sản thương mại giỏi nhất đã mài dũa bản năng của họ xung quanh việc tìm kiếm các giao dịch hấp dẫn nhất và các phương pháp định giá hiệu quả nhất cho từng loại giao dịch cụ thể. Bạn hãy luyện tập và học hỏi thường xuyên thì mới nâng cao trình độ cho mình được. 

Alan Đức Nguyễn chúc các bạn mua được những bất động sản tốt nhất với giá tốt nhất

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.