Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở Lâu Dài Chi Tiết Nhất Mới Được Cập Nhật

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở lâu dài là nguyện vọng chính đáng của nhiều người dân có nhu cầu về đất ở. Đặc biệt trong thời gian gần đây khi phong trào chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở lâu dài có chiều hướng gia tăng thì xuất hiện nhiều trường hợp lừa đảo, nhận tiền của người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi chiếm đoạt. Chính vì vậy bài viết này hướng dẫn chi tiết chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để người dân có cơ sở để thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển đổi thành công, cũng như hạn chế những hành vi lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tiền của người dân. Khuyến cáo những người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện, không giao tiền cho những người không có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

6 bước chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở lâu dài

Căn cứ theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo:

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở lâu dài cần những thủ tục như sau

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Căn cứ Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

  • Các giấy tờ nêu trên;
  • Biên bản xác minh thực địa;
  • Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
  • Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
  • Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất;
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
  • Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Thẩm tra hồ sơ.

Bước 3: Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, căn cứ theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục như sau:

  • Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa,
  • Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc đo đạc, chỉnh lý, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở lâu dài Hạn mức như sau

Căn cứ theo Điều 70 Luật đất đai 2013, hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang ở căn cứ vào hạn mức giao đất đối với đất nông nghiệp, người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi đất theo hạn mức đó, cụ thể:

  • Giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba héc ta đối với mỗi loại đất.
  • Giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
  • Giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba mươi héc ta đối với mỗi loại đất.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối khu vực đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với khu vực miền núi.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thổ cư lâu dài phải nộp những loại thuế phí sau:

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:

Thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch đối với trường hợp:

  • Người sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở chuyển sang làm đất ở;
  • Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tách thành các thửa riêng sang đất ở;
  • Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Thu tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở.

Phải nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trên đây là những hướng dẫn chi tiết về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thổ cư lâu dài. Hy vọng quý vị độc giả có thêm kênh thông tin để tham khảo khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Xin được nhắc lại: Chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào khác nếu không có thầm quyền thì đều không không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trân trọng

Alan Đức Nguyễn chuyên gia bất động sản

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.