Alan Đức Nguyễn chia sẻ kiến thức về: Chi phí thiết kế xây dựng khách sạn cực kỳ chi tiết mới nhất

Việt Nam là điểm đến du lịch của hàng chục triệu du khách quốc tế và khách du lịch nội địa hàng năm. Mức tăng trưởng cao rất hấp dẫn đối với những nhà đầu tư lĩnh vực lưu trú ngắn ngày. Mua một khách sạn có sẵn dường như là lựa chọn mang lại lợi nhuận ngay. Về ngắn hạn có thể có dòng tiền đổ về sớm. Tuy nhiên về dài hạn có thể thấy những bất lợi như: Chất lượng công trinh chưa được kiểm chứng, thiết kế lỗi mốt, cũ kỹ… nếu sửa sang thì lại phải đóng cửa. Thời gian đóng cửa để sửa có khi ngang thời gian xây mới. Trong khi đó lại phải hoãn hủy các hợp đồng với đối tác. Do đó xây mới có vẻ là lựa chọn hợp lý. Tuy nhiên đầu tư thf phải “ trông giỏ mà bỏ thóc”. Phải cân nhắc tính toán tổng mức đầu tư kỹ lưỡng nếu không “ vung tay quá trán” có khi chưa hoàn thiện đã thủng hết vốn. Vay mượn thì lãi vay làm đội lên chi phí. Hoặc đã vay nhiều rồi không vay được nữa thì dự án đầu tư thành dang dở “ Bỏ thì chết mà cố càng chết”, bán lại thì lỗ nặng. 

Nhiều chủ đầu tư khách sạn F0 ( Không kiến thức, không kỹ năng, không kinh nghiệm) sống dở chết dở với công trình dang dở của mình. Nhiều người không tính toán được thì bị nhà thầu bắt chẹt, gian lận làm đội vốn. Lại có nhiều nhà đầu tư tiếc tiền thuê tư vấn thiết kế và giám sát công trình, giao hết cho nhà thầu thực hiện kiểu từ A đến Z chìa khóa trao tay. Việc này dẫn đến hao hụt nguyên vật liệu, chất lượng công trình giảm, thời gian kéo dài lê thê ( Nhà thầu xây nhiều công trình khác nhau nên phân tán nhân lực). Tính toán dự toán chi phí xây dựng công trình lớn là việc khó khăn, đặc biệt với những nhà đầu tư mới.

Với môi giới bất động sản khi tư vấn cho khách hàng cũng rất cần biết những kiến thức căn bản này. Hoàn toàn có thể áp dụng công thức, kiến thức vào những bất động sản dân dụng hoặc thương mại.

Alan Đức Nguyễn nhận thức được rõ ràng những khó khăn của nhà đầu tư và các nhà môi giới bất động sản Việt Nam. Do đó bài viết này dành riêng cho nhà môi giới bất động sản Việt Nam và nhà đầu tư xây dựng khách sạn. Chi tiết xin mời đón đọc dưới đây:

Chi phí xây dựng khách sạn 2 sao

Cấp độChi phí xây thôChi phí hoàn thiện
Đầu tư trung bình 3,2 triệu – 3,5 triệu đồng/m24,5 triệu – 5,5 triệu đồng/m2
Đầu tư khá3,5 triệu – 4,5 triệu đồng /m25,5 triệu – 6,5 triệu đồng/m2
Đầu tư cao cấp4,5 triệu – 5,5 triệu đồng /m28 triệu – 9 triệu đồng/m2

Chi phí xây dựng khách sạn 3 sao

Cấp độChi phí xây thôChi phí hoàn thiện
Đầu tư trung bình 3,6 triệu – 4,5 triệu đồng /m27,5 triệu – 8,5 triệu đồng /m2
Đầu tư khá4,5 triệu – 5,5 triệu đồng /m28,5 triệu – 9,5 triệu đồng /m2
Đầu tư cao cấp5,5 triệu –  6,5 triệu đồng /m29,5 triệu – 10,5 triệu đồng /m2

Chi phí xây dựng khách sạn 4 sao

Cấp độChi phí xây thôChi phí hoàn thiện
Đầu tư trung bình 5,5 triệu – 6,5 triệu đồng /m28,5 triệu – 9,5 triệu đồng /m2
Đầu tư khá7,5 triệu – 8,6 triệu đồng /m210 triệu – 11 triệu đồng /m2
Đầu tư cao cấp10 triệu – 11 triệu đồng /m214 triệu – 15 triệu đồng /m2

Chi phí xây dựng khách sạn 5 sao

Cấp độChi phí xây thôChi phí hoàn thiện
Đầu tư trung bình 7 triệu – 8 triệu đồng /m210 triệu – 11 triệu đồng /m2
Đầu tư khá9 triệu – 10 triệu đồng /m212 triệu – 15 triệu đồng /m2
Đầu tư cao cấp11 triệu đến 13 triệu đồng /m216 triệu – 20 triệu đồng /m2

Chi phí thiết kế xây dựng khách sạn trên đây chỉ mang tính chất tham khảo vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Giao thông thuận lợi, nguồn nguyên vật liệu, địa điểm xây dựng… Ví dụ nếu xây khách sạn tại vị trí mà ô tô tải không vào được thì chi phí vận chuyển tăng lên. Xây khách sạn trọng phố cổ thì mất thêm các chi phí cho vệ sinh môi trường hoặc chi phí quà cho hàng xóm nếu không họ kiện vì ồn ào, bụi bẩn…Hoặc chủ đầu tư có những đối tác thân thiết nên giá nguyên vật liệu được ưu đãi thì giá sẽ giảm đi…vv. Những khách sạn đẳng cấp 4 sao trở lên kiến trúc cũng cầu kỳ phức tạp hơn, các vật liệu như: Đồng nguyên chất, đá ốp lát, đèn chùm sảnh, quầy lễ tân sang trọng, nhà hàng, quầy bar, bể bơi… đội chi phí lên hơn hẳn khách sạn 3 sao trở xuống.

Phương pháp tính chi phí xây dựng khách sạn

Đơn vị nhà thầu phần lớn thường tính chi phí theo m2. Phương pháp tính cụ thể như sau:

Tổng chi phí  = đơn giá xây dựng mỗi mét vuông x tổng m2 xây dựng.

Tuy nhiên do khách sạn có nhiều cấu trúc xây dựng khác nhau với độ khó khăn phức tạp nên chi phí xây dựng cho mỗi cấu trúc cũng khác nhau. Các nhà thầu xây dựng thường tính dựa vào thực tế theo những công thức sau đây:

  1. Móng : 30-50 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông
  2. Tầng hầm : 200 – 220 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông
  3. Tầng trệt : 100 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông
  4. Tầng lửng : 100 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông tại vị trí có đổ sàn và 40% đơn giá xây dựng mỗi mét vuông diện tích còn lại.
  5. Các tầng sàn: 100% đơn giá xây dựng mỗi mét vuông
  6. Sân thượng :100 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông diện tích có sàn mái + 70 – 80 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông diện tích cho phần còn lại
  7. Mái: Mái ngói thường 50-70% đơn giá xây dựng mỗi mét vuông ; Mái bê tông cốt thép 50 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông, Mái bê tông cốt thép dán ngói : 100 % đơn giá xây dựng mỗi mét vuông
  8. Sân vườn: 30 – 50% đơn giá xây dựng mỗi mét vuông hoặc được tính riêng tuỳ theo độ phức tạp hay cầu kỳ của chủ đầu tư. Tuy nhiên dù đơn giản nhất thì cũng luôn được tính tối thiểu 30% đơn giá xây dựng mỗi mét vuông cho lu nền, lát gạch…

Sau khi cộng trừ hết các hệ số của từng cấu trúc nhà thầu sẽ ra đơn giá tổng cho toàn bộ công trình. 

Alan Đức Nguyễn khuyến nghị chủ đầu tư nên thuê riêng một đội ngũ tư vấn thiết kế và giám sát công trình độc lập với chủ đầu tư. Việc này triển khai ngay từ trước khi gặp nhà thầu. Thực hiện bước Tiền sự án này sẽ giúp chủ đầu tư tiết giảm rất nhiều thời gian và chi phí. Nếu gặp nhà thầu để tư vấn toàn bộ thì dễ bị rơi vào “ ma trận” khó kiểm soát. Tư vấn thiết kế đi bước đầu. Khi dự án bắt đầu triển khai thì phải có giám sát công trình riêng của chủ đầu tư song hành với giám sát công trình của nhà thầu. Lưu ý phải kiểm soát nếu không người giám sát của mình lại “ ăn rơ” với nhà thầu thì còn nguy hiểm hơn. 

Đặc biệt chú ý: Trên đây là chi phí xây dựng khách sạn. Ngoài ra để khách sạn hoạt động được thì phải đầu tư các trang thiết bị khác như: Giường, tủ, tivi, bàn, quầy sảnh lễ tân, đèn… đối với khách sạn 3 sao trở lên còn phải có thêm nhà hàng ăn uống, quầy Bar, phòng Gym…vv. Các chi phí trang thiết bị chiếm khoảng từ 5 đến 18 % tổng chi phí xây dựng tùy theo mức độ đầu tư. Ví dụ: Khách sạn 3 sao chi phí xây dựng hoàn thiện là 100 tỷ thì chi phí trang thiết bị hoạt động khoảng 5 tỷ. Tổng chi phí tất tần tật là 105 tỷ. Có những chủ đầu tư “ chơi sang” toàn đồ nhập khẩu hoặc sàn gỗ tự nhiên, thang máy xịn, đèn chùm pha phê cao cấp thì chi phí trang thiết bị có thể lên tới 30% chi phí xây dựng. Alan Đức Nguyễn đã từng cố vấn cho chủ đầu tư xây khách sạn 2 sao trong phố Cổ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Chủ đầu tư này “ chơi” đá thạch anh tự nhiên rải xuống nền tất cả các phòng, trần ốp gỗ Pơ Mu. Nhà tắm ốp đá nhập khẩu Tây Ban Nha, bồn tắm sục Italia. Giường nhập khẩu từ Pháp. Bàn ghế bài trí trong đều là gỗ tự nhiên. Chi phí hoàn thiện và set up đồ cho 16 phòng lên đến 15 tỷ. Trong khi chi phí xây dựng chỉ có 8,5 tỷ.

Hy vọng những tư vấn trên đây của Alan Đức Nguyễn chuyên gia bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư và môi giới bất động sản có thêm kiến thức hữu ích cho mình.

Alan Đức Nguyễn chúc các chủ đầu tư có được nhà thầu, tư vấn thiết kế, giám sát thi công uy tín chất lượng để hoàn thành tốt đẹp công trình của mình. Chúc các môi giới bất động sản Việt Nam sức khỏe và thành công!

Trân trọng

Alan Đức Nguyễn chuyên gia bất động sản

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.